Se detectaron alrededor de 45.000 m2 en ejecución en la zona ubicada al oeste del Bv. Oroño, que marca el límite oeste del centro de la ciudad de Rosario. En este caso Reporte Inmobiliario relevó un área de aproximadamente 50 manzanas en el sector comprendido por calles Alvear, Callao, 9 de Julio y Tucumán; parte del sector denominado “sección 8 y 9”.
La zona estudiada sigue teniendo una importante actividad de construcción, observándose un cambio en el paisaje urbano fruto de la aplicación del nuevo código por el que no se puede exceder los 19m de altura excepto sobre algunas calles (corredores para el Código) en los que se llega a 32 m. Sin importar las dimensiones del terreno, no se aplica índice sino FOS de 0,70 en todos los casos, respetando dimensiones de patios mínimos y alturas.
El área es uno de los sectores de las ciudad que más creció durante la última década con la incorporación de numerosos edificios, incidiendo en las características del barrio; la zona posee calles arboladas, buenas construcciones y se implanta a metros de importantes escuelas públicas y privadas, con algunas vías comerciales con sedes bancarias, supermercados, etc. y a pocas cuadras del Paseo del Siglo (sector con comercios de reconocidas marcas destinadas a sector ABC1).
Desde la aplicación del nuevo Código Urbano, ha cambiado el tipo de emprendimiento inmobiliario dentro del sector, se detectan edificios de unidades más pequeñas: monoambientes, departamentos de 2 y 3 ambientes como máximo, las unidades más grandes se centralizan en edificios con otra ubicación (Puerto Norte, costa centro, inmediaciones de parques céntricos, etc.). Todos poseen cocheras por exigencia municipal, y la mayor parte cuenta con amenities, elevando de esta manera la jerarquía de las construcciones y el target al que apuntan los developers locales.
Dentro del sector estudiado se ubicaron en la actualidad 30 obras en distintas etapas sumando un total de 45.848 m2, sin contar 3 obras de las que no se pudo obtener esa información, alcanzando el volumen del 2008, y superando al 2009-2010 en un 32%.
El valor por m2 oscila entre U$S 1500 y U$S 2000, excepto en algún caso en el que recién se comienza las obras en el que se piden valores inferiores. La brecha promedio surge fundamentalmente de la diferencia de valor de preventa y segunda venta.
El valor promedio de las cocheras es en la actualidad de U$S 22.000 aproximadamente con un incremento en las mismas de +15%, ya que el estudio de diciembre de 2009 denunciaba un valor promedio U$S 18.000 .- por unidad.
Se observa que algunos edificios relevados en 2009-2010, recién están en etapa de terminación en este momento e incluso alguno se encuentra con la obra semi paralizada.
Se detecta que la mayor parte se ofrecen como inversión con la posibilidad de comprar en fideicomiso o pozo, si se compara con el valor de reventa de inversores, en edificios similares realizados incluso por la misma empresa se observa una diferencia en el valor de un 20/ 25% % aproximadamente.
También se detectaron una gran cantidad realizados por desarrolladoras con inversiones propias cuyas unidades no salen a la venta hasta la finalización de la obra.
TIERRA
Los valores de los terrenos aumentan con el alza del m2 y la demanda, incluso a pesar de que la superficie construible es menor debido a la modificación del Código Urbano. Este hecho no captado por los propietarios, traba en muchos casos los nuevos proyectos en el sector, relocalizándose las nuevas inversiones en barrios donde aún no se ha aplicado ninguna modificación al Código, por tal motivo por ejemplo Echesortu, Arroyito, la cercanía a Puerto Norte (sector donde hay más m2 en construcción que en todo el resto de la ciudad) son los nuevos barrios requeridos para el tipo de edificio como los relevados.
También existe un nuevo campo de inversión inmobiliaria que son los loteos abiertos o cerrados con amenities en ciudades cercanas a Rosario como Funes, Roldán e Ibarlucea, entre otros.
Fuente: Reporte Inmobiliario |
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