Mientras los desarrolladores no piensan bajar los precios, los compradores esperan oportunidades en los altibajos de la crisis. ¿Cómo lograr cerrar una operación?
La cifra y, sobre todo, su comparación es contundente: en Capital Federal cayeron las transacciones comerciales en un 35% en los primeros cinco meses del año, lo que ubica al primer semestre de 2009 como el más bajo en operaciones inmobiliarias de los últimos diez años. Ahora bien, la dificultad para cerrar transacciones reside no sólo en la crisis general sino en la dificultad entre desarrolladores, intermediarios y compradores para poder tasar correctamente un inmueble.
Punto biz entrevistó al arquitecto porteño José Rozados, quien disertará mañana sobre cómo realizar transacciones inmobiliarias efectivas en el nuevo escenario del mercado argentino. Según indica el profesional, las cifras de caída de la actividad en el interior del país son similares a las de Capital Federal.
- ¿Cómo analiza la demanda del mercado inmobiliario actual tanto en Capital Federal como en el interior?
Hay un nuevo escenario que comenzó a gestarse a partir de mediados de 2008. Hoy está justamente configurado por una ausencia de demanda, pero hay que descubrir que hay dos tipos de ausencia, una recuperable y otra irrecuperable. La primera es la demanda retenida, que es aquel posible propietario que puede comprar pero que no lo hace porque espera y la otra es la que se perdió que es la de los inversores y especuladores que buscaban una fuerte revalorización del metro cuadrado. Eso ya no sucede más.
Ahora bien, la demanda que puede ser recuperada -y sobre ella hay que trabajar- es la que busca una renta a largo plazo, no alta pero constante. Sólo hay que ver series largas de precios para demostrar que hay una renta a largo plazo y no ver sólo cuestiones coyunturales.
- En este contexto donde se busca recuperar un inversor de este tipo, ¿cómo se consigue hacer una tasación exitosa?
A la hora de fijar precios hay que ponerse del lado del productor, es decir del desarrollador o del constructor. No les aconsejamos a ellos establecer un precio únicamente a partir de los costos de reposición, es decir, de los costos de la construcción (terreno, mano de obra, materiales, más porcentaje de beneficio). Partir de los costos para establecer valores puede llevar a errores porque después el mercado no lo valida. Tiene que tener un valor de venta posible.
- ¿Pero entonces como se logra sostener el negocio y la rentabilidad?
En realidad lo que ocurre hoy es que hay un distanciamiento entre oferta y demanda, no se convalidan los precios y entonces se dan estas caídas de actividad en todo el país. Eso es lo que hay que revertir. El desarrollador defiende el valor y apuesta a que el mercado se va a reacomodar y espera. Y no hace descuentos bruscos de precios. Pero hay otros desarrolladores que les conviene vender porque lo necesitan por su situación financiera. Muchos lo que terminan haciendo es vender una unidad a un precio más bajo y el resto lo sostienen y con eso pagan los costos. Por último están los que dilatan los tiempos de obra, pero luego les dará mayores costos a futuro.
- ¿Cómo cree que terminará esa puja entre desarrolladores y propietarios en lo que resta de 2009?
Va a ser muy difícil de resolver rápidamente. Esta situación actual se va mantener, con un nivel de actividad menor que el año pasado. Por lo menos ya se pasaron las elecciones, que era una barrera para las expectativas, ahora hay que esperar dos meses para ver qué pasa.
Hay quienes aspiran que si todo sigue así puede recuperarse el nivel ante la falta de otras alternativas de inversión. Y tal vez otros opinan lo contrario. Yo creo que en el corto plazo los desarrolladores no van a ofertar propiedades (sobre todo las que son para estrenar), salvo casos muy puntuales.
- Los descuentos en estos casos puntuales ¿son importantes?
Oscilan entre un 10%, un 15% y un 18%. Por otro lado, falta decir que el comprador también tendrá que analizar el costo de mantener su capital inactivo y también la rentabilidad que tiene en relación a lo que compra. No es lo mismo un departamento a estrenar que uno que no lo es.
- ¿Qué nuevas herramientas propone para hacer tasaciones exitosas?
Hay un método que si bien no es nuevo, no está tan utilizado a la hora de valuar los inmuebles. Se trata del método de aplicación residual. Primero se calcula a cuánto se puede vender un departamento en un determinado terreno, luego se van restando el flujo de fondos, el costo financiero, el costo de obra, la rentabilidad y luego quedará limpio el precio del terreno. Ese precio es que se puede pagar por el terreno, no más, se trata de una ecuación residual.
- ¿Cómo están los precios en comparación con el año pasado?
Nosotros tenemos tasaciones de las ciudades más importantes del interior del país. En todas las plazas nos da que los precios subieron, entre un 5% y un 12% más que en 2008, pero también se registra que el ritmo de evolución de los precios es más desacelerado, por lo menos hasta junio.
El arquitecto José Rozados disertará junto a Germán Gómez Picasso este jueves por la tarde en la Universidad de Palermo en Buenos Aires en un encuentro convocado por el portal Reporte Inmobilario.
Fuente: Punto Biz |
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